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经过2019年的集中雷声和2020年初的纠纷,长租公寓在疫情中开始采取更加谨慎的发展方式。近日,"新京报"记者从房东、住房和部分部部长确认了公房租金,包括住宿、免费等长租公寓,开始采取更加谨慎的发展战略:不再大规模建设,调整房东租金周期,缩短空房周期,以求生存,扩大利润,精细管理,已经成为整个行业的一种普遍选择。
 
减少发展
 
疫情影响相当广泛,长租公寓经营者在前端做出了变化,主要体现在谨慎选择住房和缩短支付周期。
 
刚刚委托一位部长租房的张平向"北京商报"证实,"减租"和"多付租金不再是"。
 
记者了解到,张平的房子是一套南一居室,靠近北三环地铁入口处,因为它暂时不能住,出于粗心,今年6月1日,她把它租给了一个租了很久的公寓品牌。"中介在我收到房子之前给我打了一针疫苗,说现在市场不好,疫情阻止了很多人回来,所以租金下降了,空房期是一年两个月。"不仅如此,中介还告诉张平,要把"救你的心"托付给长租公寓,他们自己的住房条件更好,过去那种特别破败的房价回收装修和租金,公司一直不鼓励。
 
这样的态度,张平在另一家长租公寓品牌也得到了证实。"另一家的价格更低,每月5200元,14个月合同中有2个月的空房,管理费将达到1000元。
 
我们现在最严格的评估不是出租,而是收集房屋。在一个链接中存在一个问题。罚款从1000元开始。毕竟,市场不好,如果接收环节不谨慎,它就会碰上手。"上述中介的态度,另一位中介长租公寓负责人也向记者证实:收缩开发,谨慎收房,每月向业主付款,一个接一个地大幅度提高房客支付的费用,是大多数长租公寓的共同选择。
 
幸运的是,张平的房屋装修很好,有了一些必要的家具和家用电器,最终中介收到的条件是:每月租金5500元,每月付款,合同签订14个月,包括空房期2个月,支付租金的第一个月,空置期第二个月,空置期3个月,每月收取管理费700元,然后租金仍按月发给张平。
 
张平为记者计算了一个账户。按照这个计划,14个月来,她的实际月收入超过4600元,而她的同事租房在楼上,顶层有一栋有缺陷的房子。去年底的租金是每月5700元。
 
幸运的是,我们有同事选择的直接租金。挂断一个月后,我们不能租出去一个月,这样我们就可以节省你的心思,赚更少的钱。张平说:"在当前的市场上,没有办法充分利用这两个世界。
 
当行业遇冷时,谨慎发展长租公寓的态度来自于行业的不乐观。
 
以刚刚经历人事变动的蛋壳公寓为例,其近日发布的2020年一季度报告显示,公司一季度总收入为19.396亿元,同比增长62.5%;但净亏损高达12.344亿元,同比增长51%。在此之前,蛋壳公寓一直处于亏损状态。
 
与蛋壳公寓类似,新上市的清科公寓表现也不容乐观。根据年报数据,2019年青年客公寓净亏损将达到4.98亿元,近三年累计净亏损已达12.42亿元。
 
对此,合生机构首席分析师郭毅表示,亏损几乎覆盖了整个长期的公寓行业,疯狂扩张的“后遗症”也暴露出来。受疫情影响,租赁市场需求趋弱,整体表现处于“遇冷”状态。长期租赁公寓的单一盈利模式也被“放大”,进一步扩大了亏损价值。
 
郭毅表示,在当前形势下,长租公寓企业应该做的是解决盈利模式问题,而不是继续扩张。发展重点要从“跑马圈地”转向精细化经营。只有拥有更加多元化的盈利模式,他们才能真正走出这种困境。
 
北京商报记者注意到,我爱我家旗下的长期租赁公寓品牌“翔宇”已采取行动,2019年其管理规模将减少约3万套。对于上述变化,我爱我家方面在接受采访时也表示:“这是基于长期租赁公寓市场的变化,公司采取了‘主动收缩’的业务线,而住房供应量的下降并没有影响收入和运营效率的提高。”此事还披露,项羽今年经营的核心是增加个人收入,不是扩大规模,而是扩大经营利润。
 
至于是否减持开发,就记者之前记者并未给出明确答复,但多位负责催收的免费销售人员证实,今年公司的要求与张平的“谨慎收藏”和“利润第一”是一致的。
 
从市场占有率来看,象屿、蛋壳、清科是长租公寓行业的领头羊。从他们传达的信息来看,积极收缩战线是个不错的选择。
 
在“有房无投机”的主基调下,长租公寓的诞生恰逢其时。此前,市场预计,2020年,长期公寓需求约1000万套,整体净利润规模约250亿元。目前,受疫情影响,上述规模今年可能要打折扣,但从资本市场的表现来看,无疑我们对这片蓝海寄予厚望。
 
北京商报记者了解到,除了自由、象屿、蛋壳等长期租赁公寓品牌机构外,万科、龙湖等房地产企业也将长期租赁公寓作为主要发展方向之一,纷纷成为“玩家”。科瑞数据显示,截至2019年底,中国房地产百强企业中,已有近1/4成立了长期公寓业务。
 
从2019年开业情况看,十强企业增长较好,龙头企业保持领先优势。其中,万科·坡域和龙湖·观宇的新开盘规模占新开盘总规模前10名的60%。
 
郭毅表示,目前,长租公寓的利润大部分依赖于品牌带来的溢价率,而龙头房地产企业在这方面有着天然的优势。此外,房屋租赁市场正朝着规范化、有序化方向发展。在布局之初,房地产企业一直按照上述思路推进。装修提供了更多的想象空间,也会有更多的竞争优势。
 
以北京为例,丰台、大兴、顺义、通州等区都建设了集体土地租赁住房。在这些项目中,大多是参与运营合作的房地产企业,而这类房源最直观的表现就是公共服务空间更具“吸引力”。
 
依托大型房地产企业的优势,房地产企业的参与更具“侵入性”,这不仅影响市场份额,也影响到融资层面的分流。方东东创始人全利曾公开表示,对于未来的长租行业,资本金普遍非常谨慎,无论是股权投资还是债务融资,都只会集中在龙头和超大型企业上。
 
竞争加剧,疫情影响叠加,市场面临洗牌。在郭毅看来,风波还在继续。当规模达到一定规模时,我们要思考如何提高经营能力,盈利能力是下一阶段的重点。如果你还希望依靠外部资金“补血”,那么他们很可能就撑不住这个冬天了。
 

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