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改造小产权房,考验政府智慧
 
自然资源部再次为小型产权房定下基调,不得通过登记将非法土地使用合法化。
 
小产权房因其成本低廉、价格低廉而受到欢迎,但却违反了现行法律。如何妥善处理和处理小产权住房问题,已成为各级政府亟待解决的问题,考验着政府管理的智慧和执政能力。
 
购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷,如建筑质量、消防安全、售后维修和物业管理难以保证,存在非法建筑、不良尾部、无法处理抵押贷款、无转让、继承、处置、拆迁收入等权利的风险。
 
要解决小产权房问题,必须进一步推进集体土地制度改革,使集体土地使用权进入市场。与国有土地一样,同样的地方、同样的权利也可以在同样的基础上公平竞争。
 
最近,国土资源部发布了"关于加快宅基地使用权登记和集体建设用地登记的通知"说,在工作中,违反生态保护红线控制要求,非法购置宅基地、小产权房屋等,擅自占用耕地的房屋建设,不予登记,非法使用土地,不得通过登记合法化。
 
这份"官方声明",使许多小产权购买者完全幻灭了。
 
事实上,"小产权房"不是一个法律概念,是一种传统的所有权。通常指的是建在集体土地上的农民的住房,没有缴纳土地出让费等费用,其产权证书不经国家住房管理部门签发,有时也称为"乡镇产权"。
 
根据研究所的数据,包括小型房地产在内的所有城镇的住房面积为298亿平方米,其中小型产权房的面积为73亿平方米,占商品房面积的24%,仅次于38%。
 
法制日报"采访的专家说,在普通商品房价格高企的今天,小产权房以其低廉的成本和价格受到欢迎,但却违反了现行法律。然而,如果小产权住宅项目被拆除,不仅浪费资源,而且加剧矛盾,如何妥善处理和处理小产权住房问题已成为各级政府亟待解决的问题,考验着政府管理的智慧和治理能力。
 
小型产权房的野蛮增长
 
法律纠纷并不少见
 
因为儿子想结婚,来自陕西省西安市的孔女士在西安市昆明路明京新城区买了一套128平方米的房子,总价只有530000元。因为这是一套小产权房,所以价格很便宜,所以孔女士没什么考虑去买。之后,她去销售部拿钥匙,但得知这套房子同时卖给了其他人。
 
西安的另一座小型产权房也发生了纠纷。
 
西安市丰东新城三桥街办事处红光路小区何佳村凯布花园小产权房,由于社区没有五张证书,自来水公司无法接通管道,所以一直使用黑井水。购房者对此批评有加。
 
法律日报"记者仔细查看了新闻,发现全国许多地方都有类似的场景。
 
房价的长期快速上涨远远超过当地一般就业人员的收入水平,而在舒适的住房中,廉租房无法满足住房需求,小产权房就像春雨后的竹笋一样。然而,围绕出售、确认和征用小产权的纠纷也时有发生。
 
2019年11月,深圳市龙华区法院审理了一起侵权责任纠纷。选择小产权房陈某某,要求违法占有房屋,并进行侵权赔偿。审判后,由于没有证据证明他合法享有所涉财产的财产权,也没有证据证明他实际上占有和使用了该财产,法院最终驳回了陈的诉讼。
 
事实上,在政策层面上,有关部门一直在违法地维持小产权的定义。
 
1999年至今,有关部门一再表示,集体土地不得用于商品房开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小型房地产,并要求各地坚决制止和认真依法查处。
 
然而,由于政策的高度压力,小型产权房并没有减少,小型产权房的规模越来越大。
 
根据北京市人大常委会立法咨询专家胡公群的说法,小产权房已经被禁止了很长一段时间,反映出中国房地产市场的扭曲状态,这是没有道理的。目前,一些城市的房价与居民的实际购买力完全脱节,导致人们寻找合法建筑的"住房"。因此,价格远低于商品房的非法小产权,后者已成为一些低收入群体的无奈选择。
 
有业内人士说,虽然国务院住房建设行政主管部门一再下达命令,但要求各级地方政府加快处理小产权住房问题。由于小产权房大部分由乡镇政府组织开发,基层政府参与其中,也很难处理。没有基层政府的默许,小产权房的开发、建设、交易、转让等环节就不会那么顺利。
 
北京的一位律师肖东平说,很多人私下买卖小产权房屋,但无论他们是买家还是卖家,签订的合同和合同都不算数,如果发生诉讼,很难提起诉讼。"除了不受法律保护外,购买小型产权房还会带来一些后续法律纠纷,如建筑质量、消防安全、售后维修和物业管理难以保证;存在非法建筑的风险、不良尾部;无法处理抵押贷款;没有转让、继承、处置、拆迁收入等权利。
 
成为正式员工的谣言","来来去去"。
 
到目前为止,"非法"的定义没有改变。
 
据媒体报道,深圳、东莞和北京的小型产权机构占全国总量的60%以上。
 
对于大多数购买了小产权的人来说,他们总是希望小产权能尽快变成正式雇员。
 
事实是,小产权房"成为常客"的传说是一波又一波,但最终都是一个猜想。
 
2013年11月12日,党的十八届三中全会审议通过了"中共中央关于全面深化改革的决定"(以下简称"决定")。该决定指出,要建立城乡统一的建设用地市场。在规划和使用控制的前提下,允许农村集体所有建设用地的转让、出租和持股,实行与国有土地相同的市场准入和价格。
 
从那时起,关于小型房地产公司"成为正式雇员"的消息引起了社会的广泛关注。但随后的事实证明,这是对"决定"的误读。
 
安徽财经大学法学教授张云舒认为,"决定"虽然明确规定农村集体经营土地是允许出售、出租和拥有的,但并不意味着小产权房"正式职工"的曙光已经出现,因为根据上述"决定",只能对经营性土地进行交易,而更多的小产权房是农村宅基地,不属于经营性土地。
 
2017年8月28日,国土资源部和住房和城乡建设部宣布了集体建设用地建设租赁住房试点项目,并决定在全国首批13个城市开展集体建设用地建设和租赁住房试点项目。
 
这一集体建设用地建设出租房屋试点,被一些人视为小产权住房"变成一个信号。
 
但是,事实上,这两个部门的试点计划非常清楚地表明,集体建设用地建设的出租房屋需要履行项目审批程序,完善集体建设用地的规划审批制度,推进统一规划、统筹规划、统一管理、统一建设标准,一整套手续与商品房开发建设的手续基本一致。
 
2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过修改"中华人民共和国土地管理法",新的"土地管理法"于2020年1月1日生效。
 
新"土地管理法"取消了原法律第43条关于"任何单位或个人需要使用土地,必须使用国有土地"的规定,从而打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
 
有人认为,国家主动放弃了对土地交易一级市场的绝对垄断,中国房地产"大产权房"与"小产权房"没有区别,解决了小产权房问题。
 
现在,自然资源部在5月14日发布的"关于加快宅基地使用权和集体建设用地使用权登记的通知"中重申,小型房地产企业不能通过登记使非法土地合法化。
 
因此,购买小型物业的买家完全幻灭了。
 
同一地点、同一权利的公平竞争
 
非法行为不能免除责任
 
在过去两年里,拆除和翻新非法建筑的风暴席卷全国,城市变得更加清洁和明亮,许多贸易市场被拆除,街道上没有私人建筑。
 
然而,小产权房的翻新,除了在一些山区的小别墅被淘汰外,大量的城市小产权房与之无关。
 
中南财经法律大学教授郭泽强认为,小产权问题是不能拖来拉去的,已经到了必须解决的地步。要解决小产权问题,既要尊重法律,又要照顾历史和现实,还要面对中国房地产市场和土地制度的未来。我们应该有伟大的智慧和模式,而不是重复过去的刻薄和无用的老调。从技术上看,只有解决"存量"问题,才不再产生新的"增值",通过弥补相关程序,让这些"非法建筑"正式进入主流住房体系。
 
法制日报"记者了解到,为解决小产权房遗留的历史问题,缴纳土地出让金并非没有先例。
 
日前,在南京市大型小产权房项目五彩缤纷的星城区,一些业主被告知可以更换购房合同,办理银行按揭等手续,由于土地的性质是项目开工时的集体土地,这也意味着小产权房将"顺利转化为正规职工"。
 
中国政法大学房地产金融研究中心执行主任席志国认为,要解决小产权房问题,从根本上讲,要进一步推进集体土地改革,使集体土地使用权能够进入市场,就像国有土地一样,在同样的基础上进行公平竞争,使小产权房的基础不存在。
 
事实上,新的土地管理法已经允许集体建设用地使用权的转让。西志国建议下一步应该进一步完善集体土地使用权的转让,彻底解决小产权房的问题。
 
对于已经建成的小型产权房,席志国主张根据不同的情况来处理。
 
对严重违反法律规定,未办理集体农用地上农用地转为建设用地相应审批手续的,必须从严处理,即采取拆除,恢复原状等方式予以纠正,不得使其合法化,否则不仅严重违反国家保护耕地的基本政策,而且会使法律形同虚设,丧失法律的权威性席志国说,"对于那些符合国家建设总体规划,同时也是建设用地的小产权房,在新土地管理法的条件下,应该是合法的,并办理相应的产权登记,但因为其在建设时的行为是违法的,不能免责,还是应该通过行政处罚的方式进行处罚。
 

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